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当房租收条上未注明租金期限且租金数额与合同约定不一致时,应由哪方举证租金已变更、原合同已废止

---杜某某与赵某某为房屋租赁合同纠纷一案

发布时间:2015-10-15 10:56:32


 

一、案件基本信息

1、裁判书字号:(2013)南民初字第96

2、案由:房屋租赁合同纠纷

3、当事人

原告:杜某某

被告:赵某某

二、基本案情

原告诉称:原、被告于2006101日签订房屋租赁协议一份,约定租期为8年,租金为每年12000元。2011年被告找到原告要求涨租金,原告不同意涨租金,同意交纳二年的租金,被告让原告一次性将剩余三年租金36000交清,原告只凑了26000元,向被告交纳了自2011101日至20131231日共26个月的租金。截止到20128月份,双方都已照约定履行了合同,但到20129月被告经常以各种理由强迫原告搬走并砸坏设备,欲单方解除未到期合同;20121012日被告纠集社会人员强行撬门将原告租赁房屋内的所有设备扔到屋外,还在门前张贴招租广告,原告向警方报案。被告在合同期内单方撕毁合同的行为事实上已构成违约,应承担因此给原告造成各项损失的民事责任。故诉请法院判令:解除房屋租赁协议书,被告退还原告租金15000元;被告承担违约责任并赔偿原告的各项损失23000元。

被告赵某某辩称:原告提交的房屋租赁协议存在诸多问题,如租期条款存在瑕疵,租期小写为8年,大写为10年,租期虽为2006101日至2014101日,但双方的真实意思是一年一签。签订协议当时原告就发现租期写的不对,但鉴于原告已交了一年的租金,且被告打了收条,故双方未对协议进行变动。到200710月经双方协商自愿达成口头租房协议,今后随市场经济调控一年一订,下年租金提前两个月交纳,一次交清一年租金,年租金变为每年递增,如逾期一个月不交,被告有权终止协议,并采取措施。因此2006年的房屋租赁协议不完整、不真实且已废止,后5年全部变更为口头合同,截止到2012101日年租金已变更为26000元。另外被告的证人证言及申请法院调取的刘某某、梁某某的笔录已形成完整的证据链,能证明相同店铺年租金在20000元以上。另外依照2006101日双方签订租赁协议时间推算,截止到20129月,原告既不通知被告续租,又迟迟不交纳租金,也不搬走,原告违约在先,主张赔偿损失没有直接证据证明,不应支持。综上,应驳回原告诉讼请求。

经审理查明的事实:原、被告于2006101日签订了房屋租赁协议书一份,原告租赁被告一间商业门脸用于开办理发馆,面积27平米。协议约定,租期为2006101日至2014101日;租赁费及交纳时间为,租金每月1000元,每年租金12000元,甲乙双方自订立协议生效之日起三日内交纳全年租金,下年租金应提前二个月交纳,逾期一个月不交纳,甲方有权终止协议,并采取措施,由此产生的后果由乙方自负。该协议自双方签字盖章之日生效。在签定该租赁协议当日,原告即按约定即交纳了2007年的租金12000元,之后原告又按约定于2007109日交纳了2008年的租金12000元,同时原、被告双方对已交纳了2009年、2010年、2011年租金的事实无争议。之后被告赵某某于20111024日给原告出具了:今收到房租26000元整的收条一张。直至20121012日原告的理发店物品被强行搬出本案涉诉门脸。

三、案件焦点

被告于20111024日收到的26000元租金,是被告所称交纳的2012年的租金,还是如原告所称交纳的自2011101日至2013123126个月的租金,房屋租赁合同是否解除,谁负有举证责任

四、法院裁判要旨

保定市南市区法院审理认为,原、被告于2006101日签订的房屋租赁协议书,内容合法,形式有效,系双方真实意思表示,该协议上虽存在一些笔误,但根据合同其他条款能够明确合同的内容,并不影响合同的效力,自双方在协议上签字起合同成立生效,所形成的权利和义务应受法律保护,对合同双方产生法律约束力。原、被告双方应恪守合同义务,不得擅自变更或解除合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定和第七十六条的规定,被告虽辩称签订协议时双方真实意思为每年一签,但原告不认可,被告也未提交证据佐证,故本院不予采信。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定:“在合同纠纷中,主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任;主张合同变更、解除、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”,原告提交的房屋租赁协议书能够证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系,该协议约定了合同双方的权利和义务。被告辩称,原、被告已解除了该租赁协议并于200710月双方协商自愿达成口头租赁协议,改为口头一年一订,租金相应变更为逐年递增,原告对此予以否认,被告应对原租赁合同解除和重新定订立口头租赁合同负有举证义务,如不能举证证实将承担相应不利后果。原告提交的被告2007109日出具的租金收条能够证实双方仍按双方签订的租赁协议交纳了2008年的租金12000元,与被所称的改为口头合同后租金逐年递增情况不符。被告于20111024日出具的26000元的收条上并未注明所收租金的期限,如26000元是2012年的租金,而被告于2013228日又将涉诉门脸以年租金21500元的价格租给段某某,有悖于常理,不符合日常交易习惯。被告证人丛元证言只能证实:证人2010年年底听被告讲以年租金23000元的价格已将本案涉诉门脸租出去了,其单位认为该门脸位置好,曾出到年租金25000元也未租到。该证言属间接证据和传来证据,并不能单独证明本案事实。结合被告其他证据,虽能证实杨某某将位于小区大门东侧的第三个门脸于2012年以23000的价格租给刘某某,但该门脸面积比本案涉诉门脸面积将近大一倍,如按面积折算年租金,并不能直接证明处于相同地段的同面积的门脸2010年以后的年租金已达到20000元以上,亦不足以证明被告是以年租金26000的价格租给了原告。反观原告所称:2011年被告要求涨租金,原告不同意涨租金,被告让原告一次性将剩余三年租金36000交清,原告只凑了26000元,交纳了自2011101日至2013123126个月的租金,原告的主张更合乎情理。综上,纵观全案原、被告的证据和当事人的当庭陈述,法院认为原告的直接证据的证明力要大于被告间接证据的证明力,故应认定原告20111024日所交租金26000元,是按每月1000元交纳了26个月的租金,2006年的房屋租赁协议并未解除。原告诉称合同尚未到期,被告于20121012日就将原告的理发店物品强行搬出本案涉诉门脸已构成违约,但原告提交的证据未能证明其理发店物品被搬出时的情况及物品的去向,亦不能证明具体损失的价值数额及计算依据,故其主张赔偿各项损失23000元,本院不予支持。现原告提出解除租赁合同,应予准许,被告应返还多收原告的租金14867元(1000/月÷30天×446天)。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十三条、第七十六条之规定,判决如下:一、解除原告杜某某与被告赵某某签订的房屋租赁合同;二、被告赵某某于本判决生效之日起十日内返还原告杜某某多收的租金14867元;三、驳回原告杜某某其他诉讼请求。

本案判决后双方当事人均未上诉,该判决现已生效。

五、法官后语

在日常生活中,并不是每个人的法律意识都很强,并不是每个人都讲诚信,象本案中出租方打租金收条只写租金数额,未注明租金期限的大有人在,一旦发生纠纷,双方很难说清。本案看似一起简单的房屋租赁合同纠纷,案件诉讼标的额也不大,但原、被告为了各自利益各执一词,相互矛盾,且情绪对抗激烈。孰是孰非?这就要求我们办案法官严格依据证据规则和社会经验法则,对原、被告的证据进行全面分析,综合认证,还原案件的本来面目,依据认定的案件法律事实,依法作出裁判。

本案中原、被告在2006年签订了房屋租赁协议,已明确了双方的权利和义务关系。被告辩称房屋租赁协议已解除并于200710月双方协商自愿达成口头租赁协议,改为口头一年一订,租金相应变更为逐年递增。原告对其主张负有举证责任,虽然被告有证人出庭,也申请法院也去附近商业门脸作了调查,但均是传来证据和间接证据,并不能证明本案涉诉门脸2010年以后的年租金已达到20000元以上,亦不足以证明被告20111024日收到的26000元租金,是原告交纳的2012年的租金的事实。原告提交的双方签订的房屋租赁协议、被告于2007109日出具的收到2008年租金12000元收条等证据,均是直接证据,能够直接证明案件事实,原告诉称事实更加符合情理和交易习惯。纵观全案,原告的证据的证明力要明显大于被告提交的证据的证明力,原告证据支持的事实具有较高盖然性;同时,负有举证责任的被告,要承担举证不能的相应不利后果。法院依法认定原、被告房屋租赁合同并未解除,被告构成违约,判决被告应退还多收取原告的房屋租金。

河北省保定市莲池区人民法院   孙放


 

 

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